Il Progetto Urbano di Bufalotta

 

Scheda a cura di: Studio Tecnico di Ptogettazione Porta di Roma

 

 

Il progetto urbano “Bufalotta” già inserito nel programma degli interventi per Roma Capitale (legge 396/90), è stato approvato, in Accordo di Programma fra il Comune di Roma, la Regione Lazio e l’ANAS, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 167 del 9 settembre 1998. Nel mese di gennaio 2001 la Società Porta di Roma s.r.l. ha firmato la Convenzione Urbanistica con il Comune di Roma.

 

Il progetto rappresenta un nuovo insediamento urbano, in una vasta area (332 Ha), caratterizzato da un’elevata qualità ambientale , che persegue la massima integrazione con gli insediamenti esistenti, sostanzialmente privi di centri di relazione e di servizio, costituendo luoghi con funzioni aggreganti e con una dotazione di servizi atti anche a compensare le carenze dell’edificato circostante. La superficie destinata a trasformazione urbanistica misura circa 140 Ha, quella destinata a verde, “Parco delle Sabine” e “Parco della Marcigliana”, circa 170 Ha e con un indice pari a 143 mq/ab; tale valore rappresenta uno degli elementi della qualità ambientale caratteristici del progetto. Il progetto prevede la realizzazione di edifici con diverse tipologie per un totale di mc 2.102.000 che costituiscono un composito mix funzionale.

 

La Società Porta di Roma ha condotto sull’area una prima campagna di saggi archeologici negli anni 1990-1992 ed una seconda, iniziata nell’ottobre del 1998 e tuttora in corso. Quest’ultima, ha finora interessato una superficie di mq. 485.000, destinata alla realizzazione del grande Polo Commerciale, della viabilità centrale e della viabilità di raccordo con il GRA. La conservazione e la valorizzazione delle preesistenze fanno parte integrante del progetto. All’interno del grande Parco delle Sabine i siti archeologici costituiranno un sistema di punti di riferimento per i percorsi e le aree a verde.

 

E’ Stata condotta una approfondita indagine geologica sulle aree interessate dalle trasformazioni urbanistiche, finalizzata allo studio della composizione e delle caratteristiche meccaniche dei terreni per consentire la scelta più idonea dei dispositivi di fondazione degli edifici.

 

A Partire dall’aprile 2001 il cantiere è attivo per la costruzione delle opere di urbanizzazione che precede la realizzazione dei comparti privati.

 

 

Caratteristiche generali

 

Il progetto prevede per un totale di mc. 2.102.000 la realizzazione di un insediamento di tipo urbano organizzato nelle seguenti funzioni:

 

- residenziale	mc.	782.000	37%
- commerciale	mc.	37.000	2%
- non residenziale	mc.	132.000	6%
- direzionale	mc.	535.000	25%
- ricettivo	mc.	86.000	4%
- polo sanitario	mc.	80.000	4%
- polo commerciale	mc.	450.000	22%
Totale	mc.	2.102.000	100%

 

L’area d’intervento è pari a Ha 332 ed in base al progetto risulta ripartita come segue :

 

- comparti fondiari	Ha	46,9	14%
- rete viaria e fasce di rispetto	Ha	60,6	15%
- parcheggi in superficie	Ha	16,5	5%
- aree per servizi	Ha	6,5	2%
- aree di interesse pubblico	Ha	45,7	14%
- aree a verde	Ha	155,8	47%
Totale	Ha	332	100%

 

L’intervento ha un indice di densità comprensoriale pari a 0,73 mc/mq con un rapporto di 80 abitanti per ettaro.

La superficie destinata a verde pubblico, 147,7 Ha è pari a 143 mq/ab; tale indice rappresenta uno degli elementi della qualità ambientale caratteristici del progetto.

Il progetto infrastrutturale prevede un nuovo svincolo sul G.R.A. all'altezza di Via di Settebagni ed il proseguimento della viabilità complanare al G.R.A. dall'esistente svincolo con la A1 Roma-Firenze, sino al nuovo svincolo.

In tal modo è possibile collegare le vie di Settebagni e della Bufalotta alle strutture del G.R.A.

Dal nuovo svincolo è prevista una nuova viabilità di ingresso verso la città, sulla quale si innesta la rete viaria principale del comprensorio.

L'insediamento urbano si sviluppa nella parte più elevata dell' altopiano, lungo il G.R.A., tra i quartieri di Val Melaina e Via delle Vigne Nuove (a nord-est) e Fidene-Castel Giubileo (a nord-ovest) .

L'asse principale della viabilità collega i due quartieri e, con il suo andamento ondulato, innerva il suo insediamento.

E' costituito da un Boulevard di 50 metri di larghezza tra gli edifici, che segue l'andamento naturale delle curve di livello del terreno, evitando forti pendenze ed eccessivi sbancamenti del suolo. Il tracciamento è generato da due percorsi ciclo-pedonali alberati di attraversamento dell'intero territorio. Questi percorsi rettilinei controllano anche lo sviluppo della viabilità secondaria che si sviluppa all'interno dei lobi della circonvallazione dei quartieri con una griglia parallela ed ortogonale all'asse nord-est sud-ovest. La viabilità residenziale, per garantire la qualità delle residenze e degli spazi che le circondano, ha una larghezza minima di metri 20 tra gli edifici. Nei punti di incontro tra i due sistemi viari si trovano le piazze su cui si affacciano i luoghi pubblici principali (teatro, chiesa, alberghi, centro sanitario).

Le funzioni di servizio sono collocate in relazione ai nodi delle reti viarie residenziali, quelle di direzionalità lungo il boulevard centrale.

Il sistema di distribuzione viaria ha una sua chiara gerarchia; primaria centrale: boulevard, secondaria periferica: le circonvallazioni, terziaria la maglia rettangolare all'interno di queste.

Coerentemente con questa, la distribuzione delle volumetrie sottolinea le variazioni di nodi e funzioni che genera una complessità urbana: l'effetto città.

Le altezze massime degli edifici afferenti alla viabilità principale raggiungono i sette piani e si tratta per la quasi totalità di edifici direzionali con un basamento commerciale, mentre le altezze degli edifici residenziali prevedono quattro o cinque piani^- e all'interno dei comparti fondiari è prevista una rilevante percentuale di superficie destinata a verde profondo.

Sulle piazze principali si trovano alcuni edifici di altezza più elevata che punteggiano l'insieme e sono disposti per una lettura sintetica dalla lunga distanza. Particolare attenzione è posta agli attacchi a terra degli edifici residenziali, ai fronti obbligati di edificazione lungo le strade ed ai corpi emergenti dalle coperture previsti contenuti nei profili longitudinali e trasversali dell'edificio, sia a copertura piana sia inclinata.

Criteri di Progettazione

 

L'intervento persegue la massima integrazione con gli insediamenti esistenti poiché conclude in forma definitiva una porzione di città, completando e riordinando i tessuti sfrangiati preesistenti, sostanzialmente privi di centri di relazione e di servizio, costituendo luoghi con funzioni locali aggreganti e predisponendo funzioni specializzate d'area vasta, in corrispondenza del nodo della rete infrastrutturale. Gli elementi naturali costituiscono parte integrante dell'immagine complessiva dell'intervento poiché è stata prevista la riconnessione percettiva e funzionale tra gli insediamenti esistenti e le aree verdi che costituiranno un vero e proprio sistema ambientale collegato dai percorsi e dalle alberature utilizzate come complemento e integrazione dell' edificato.

Ampie aree (147,7 Ha), che saranno cedute oltre gli standards, sono destinate a parco pubblico attrezzato per lo sport e per il tempo libero.

La sistemazione delle aree destinate al parco dovrà tenere conto della dispersione sul territorio delle zone d'interesse archeologico, rendendo evidente la posizione degli antichi reperti (completamente interrati) attraverso opere artificiali di trattamento del suolo differenti dal semplice verde a prato. Tale "luoghi archeologici" dovranno costituire un sistema di punti di riferimento che attraverso l'intero insediamento, naturalmente legato alle caratteristiche orografiche del terreno. Il progetto prende in considerazione sia i grandi parchi sia i piccoli giardini urbani sia il sistema di percorsi e delle piazze e costituisce un punto di riferimento per tutti i singoli interventi, attuabili in seguito in tempi diversi e potrà interessare anche aree di proprietà pubblica esterne al perimetro di intervento del piano al fine di estendere le relazioni funzionali e ambientali agli ambiti residenziali limitrofi.

Il progetto prevede inoltre il restauro e la riqualificazione del Casale Redicicoli e degli edifici ad esso pertinenti che diventerà il nucleo di un centro ippico e di attività ricreative.

Il casale interno ali' ogiva dell' "interquartiere", anch'esso restaurato e riqualificato potrebbe diventare il nucleo di una struttura ricettiva collegata alle attività naturalistiche e didattiche interne al parco. La conservazione e la valorizzazione delle preesistenze fanno parte integrante del progetto: sull'area è stata effettuata un'intensa campagna di scavi archeologici, sotto la direzione della Soprintendenza. I punti principali dell'insediamento ritrovati (ville, acquedotto, ecc..), sono i punti di riferimento del progetto su cui si aprono le piazze e in cui il nuovo grande "Parco delle Sabine" si insinua nell' abitato.

Il potenziamento della rete infrastrutturale che rappresenta un rilevante impegno a carico dei privati, prevede importanti opere volte a compensare il deficit infrastrutturale esistente nel settore quali la viabilità complanare al G.R.A., un nuovo svincolo sul G.R.A. in corrispondenza di Via di Settebagni, il collegamento con Cinquina e Bufalotta e la realizzazione della viabilità di ingresso alla città tra il nuovo svincolo G.R.A. e Via di Vigne Nuove.

E' prevista inoltre su un'area di circa 22,7 Ha un intervento di edilizia residenziale pubblica (Casale Nei) per circa 4.000 abitanti.

I parcheggi pubblici ubicati in superficie in relazione alle necessità, in particolare nella zona residenziale saranno realizzati su aree permeabili e semipermeabili.

Saranno inoltre poste a dimora alberature e siepi per la schermatura degli stessi.

La sistemazione di un parcheggio a raso sarà comunque "reversibile"; sarà tale cioè da poter essere destinata ad altro scopo pubblico qualora il parcheggio venisse impedito o non fosse più necessario. Nei parcheggi-piazza la superficie sarà omogenea e preferibilmente avrà un livello diverso da quello della strada (più basso ove la situazione orografica lo permetta), I' alberatura sempre presente (alberi d'alto fusto) avrà un impianto regolare, i percorsi pedonali si distingueranno dagli spazi di sosta. Nel caso di parcheggi interrati la loro realizzazione dovrà comunque garantire la messa a dimora delle alberature e la formazione delle zone a prato previste.

Le reti impiantistiche improntate alle più elevate tecnologie prevedono cablaggi per la trasmissione dei dati e per la comunicazione.

Elettrodotti: è previsto un piano concordato con ENEL ed ACEA per la totale eliminazione degli elettrodotti aerei A.T. insistenti sull'area oggetto dell'intervento, con la posa in sostituzione di circa 8 Km di cavo A.T. interrato; la soluzione prevista renderà libere anche le aree desinate a parco.

Per il risparmi energetico è prevista l'adozione di tecnologie particolari nell' edifiacazìone degli edifici, quali l'uso dei materiali con caratteristiche termoisolanti e I' introduzioni di elementi di architettura bioclimatica.